Investir en Catalogne, les clés pour un Achat Immobilier Réussi !
La réussite de votre achat passera tout d’abord, par une bonne connaissance des coûts financiers et une maitrise juridique de l’opération projetée.
Vous devez tout d’abord prévoir dans votre budget, une somme supplémentaire de 10 % correspondant au paiement des impôts dû lors de l’achat du bien, et correspondant à :
– Soit, à la TVA (IVA), lorsque le bien est nouvellement construit.
– Soit, au droit d’enregistrement (« ITP »), lorsqu’il s’agit d’un bien d’occasion.
En outre, et si le vendeur est non résident fiscal espagnol, vous devrez retenir sur le prix de vente, une somme de 3 % qui correspond à un acompte sur la plus-value, et qui est à payer en lieu et place du vendeur.
Ensuite, et avant tout achat, vous devrez obtenir un NIE (numéro d’identification étranger) et ouvrir un compte bancaire.
Après, vous devrez faire appel à un avocat sur place, car le notaire en Catalogne n’est pas conseil, et les vérifications juridiques et urbanistiques du bien pèsent sur l’acheteur, sans compter que les fonds ne transitent pas sur les comptes bancaires du notaire !
Dès lors, votre conseil, demandera des documents tels que la note du registre de propriété (afin de vérifier la titularité et les charges affectant le bien), le certificat d’urbanisme, le certificat d’acquittement des dettes envers la communauté des propriétaires (l’acheteur est responsable des dettes sur l’année en cours ainsi que sur les trois années antérieures), etc.
Vous devez apporter une attention particulière à toutes ces démarches car il n’est pas rare de trouver dans les dossiers que nous traitons des extensions de construction non déclarées ou des charges de copropriété non payées !
En outre, lors de la signature du compromis, vous devrez être vigilant à sa rédaction ainsi qu’à la clause relative au versement d’arrhes (article 621-8 CC Cat).
En effet, en Catalogne, si le compromis n’indique pas le contraire, les arrhes versées sont dites «confirmatorias » (confirmatoires). La vente est donc définitive et les arrhes versées sont considérées comme des acomptes. (La non-conclusion par la suite de l’acte de vente vous exposera à des dommages et intérêts ainsi que la perte du versement des acomptes).
Afin de protéger au mieux vos intérêts, il vous faudra signer un contrat comprenant des arrhes « penitenciales » couplées à une clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt bancaire.
En catalogne, pour obtenir le remboursement des arrhes « penitenciales » il est impératif que le financement bancaire soit une condition fondamentale du compromis et qu’il soit expressément visé et non écarté (Audience Provinciale de Barcelone du 18 mai 2022 ; Rec. 743/2021 (EDJ 2022/623003).
Ce n’est qu’à la suite de ces vérifications et interventions, non exhaustives, que vous pourrez enfin passer l’acte de cession devant le notaire espagnol.
